Molti privati ed aziende, si avvicinano al mercato delle aste giudiziarie, mobiliari o immobiliari, con lo scopo di fare acquisti a buon mercato.
E’ stato stimato, infatti, che il risparmio netto nell’acquisto di una casa ad un’asta giudiziaria si aggira intorno al 20% del suo prezzo di mercato.
Quale migliore occasione, insomma, per acquistare beni ad un importo notevolmente inferiore rispetto al suo reale valore.
Sotto il profilo dei beni immobili, è stato calcolato che quella di Roma è la prima tra le province italiane con 1.443 case vendute all’asta nel 2019.
Per l’assistenza legale e l’acquisto di immobili all’asta, molti si affidano ad Avvocati giovani, ma affermati del settore, come ad esempio lo Studio Legale dell’Avvocato Buccilli – settore Aste con sedi a Roma e ad Ariccia.
Se si pensa che l’investimento immobiliare è quasi sempre cospicuo, è meglio farsi seguire sin da subito da un Professionista valido.
300 mila Procedure all’Anno
Ogni anno sono circa trecento mila le procedure di esecuzione immobiliare ed i pignoramenti che si verificano in Italia con conseguente vendita all’asta dei beni al fine di recuperare le somme dovute dai creditori.
Insomma, la vendita all’asta di un bene costituisce spesso l’esito di un impegno finanziario non portato a termine che può portare ad un pignoramento generalmente da parte di una banca o di qualunque altro creditore che vanti un credito.
Anche questo mercato si è evoluto svolgendosi, sempre più spesso, per via telematica attraverso canali autorizzati dal Ministero della Giustizia che favoriscono l’incontro di domanda ed offerta.
Tuttavia, anche se il mercato delle aste giudiziarie è stato recentemente innovato con la creazione del Portale delle vendite Pubbliche, in realtà permangono ancora molte criticità a cui deve far fronte anche la sezione delle aste giudiziarie del Tribunale di Roma.
Il Portale delle Vendite pubbliche: una rivoluzione tra le critiche
Dopo diversi anni di ricerche con il decreto legge 27 giugno 2015, n. 83 è stato istituito il Portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia, il sito web collegato al Ministero della giustizia che riunisce le informazioni su tutte le vendite presenti nei tribunali d’Italia.
Un marketplace nazionale dove vengono pubblicati gli annunci relativi alle vendite di beni, mobili e immobili, relativi a tutte le procedure fallimentari ed esecutive ed ormai diventato obbligatorio a partire dal 2018.
Si tratta di uno strumento innovativo (ma assai complesso e cavilloso) che assicura trasparenza nelle procedure di pubblicizzazione delle vendite, oltre a snellire, velocizzare ed uniformare le prassi dei diversi tribunali.
Le vendite all’asta attuate dai tribunali italiani hanno infatti evidenziato come la pubblicità costituisca un forte incentivo nella buona riuscita delle vendite.
Grazie a questo portale istituzionale, infatti, la platea di interessati si amplia notevolmente estendendosi su tutto il territorio nazionale e garantendo, di conseguenza, una maggiore probabilità di buon fine della vendita.
Dopo due anni dal suo utilizzo il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato uno studio intitolato “Il portale delle vendite pubbliche nella prassi dei tribunali” il quale ha messo in evidenza criticità ed aspetti negativi del marketplace.
Così come evidenziato dagli esperti, la prima grande difficoltà sta nella diversità delle prassi adottate nei Uffici giudiziari italiani.
Oltre a ciò, dallo studio sono emerse alcune difficoltà inerenti l’uso della piattaforma informatica e relative ad aspetti di fondamentale importanza per l’uniforme svolgimento delle procedure.
Tra queste, in particolare, la delimitazione dell’ambito di applicazione dell’obbligo di fare la pubblicità sul portale, l’individuazione del soggetto legittimato ad effettuare la pubblicità, l’individuazione della persona atta ad effettuare il relativo pagamento, la delimitazione dei confini della possibile correlata estinzione del processo esecutivo, ecc.
Con riferimento al Tribunale di Roma, tali difficoltà, tra l’altro, erano già emerse in occasione di un convegno sul tema in cui è intervenuto il magistrato della IV sezione Esecuzioni immobiliari della Capitale nel giugno 2019.
Aste Immobili a Roma
Il magistrato romano, intervenuto all’incontro, ha innanzitutto manifestato il suo apprezzamento per il Portale delle vendite pubbliche che ha riformato il settore delle aste giudiziarie offrendo uno strumento di consultazione nazionale a chiunque sia interessato a partecipare ad un’asta.
L’introduzione di questo sistema obbligatorio ha comportato un necessario adeguamento ed ammodernamento da parte dei tribunali italiani, ognuno dei quali aveva adottato prassi e ordinanze proprie i quali non hanno manifestato, in generale, un grande favore.
A questa diffidenza iniziale hanno poi fatto seguito le difficoltà informatiche della piattaforma che avrebbero reso necessario un periodo di adeguamento che, invece, non c’è stato.
Nonostante l’apprezzamento, tra gli aspetti negativi evidenziati dal magistrato romano anche il sostenimento di costi di pubblicazione sul portale da parte del creditore, relativamente anche a procedure molto datate.
Affrontando gli aspetti tecnici della procedura il giudice ha chiarito chi sono i soggetti legittimati a pubblicare l’avviso di vendita sul Portale.
Nello specifico nel tribunale romano la pubblicazione è affidata al professionista delegato per le operazioni di vendita, anche se in altri tribunali essa è affidata anche a società di gestione.
A Roma si è esclusa questa possibilità perché potrebbe accadere che il delegato debba rispondere per gli adempimenti di un soggetto del quale non ha voluto avvalersi e sul quale non vanta alcun potere di direzione.
Inoltre, è stato evidenziato come i professionisti romani delegati alla pubblicazione degli annunci facciano difficoltà con il portale che rifiuta i pagamenti a causa dell’instabilità del sistema informatico.
Altro aspetto affrontato è stato poi quello relativo ai termini per la pubblicità.
Il giudice, in particolare ha fatto presente che seppur l’art. 490 del codice di procedura civile non stabilisce alcun termine entro cui deve essere fatta la pubblicità sul Portale delle Vendite, in realtà è buona prassi che la pubblicazione avvenga almeno 50/60 giorni della termine di scadenza previsto per la formalizzazione delle offerte o per la vendita nei siti autorizzati dal Ministero.
A tal fine, nel tribunale romano si è scelto di rispettare un termine di 55 giorni prima della data fissata per la presentazione delle offerte o della vendita.
Infine, tra le altre criticità è stato affrontato anche il caso in cui non sia stata svolta alcun tipo di pubblicità ma la vendita si è comunque conclusa.
La validità dell’Aggiudicazione dell’Asta
In questo caso l’orientamento è discordante in quanto vi sono alcuni giudici che considerano valida l’aggiudicazione, altri che al contrario la ritengono invalida.
Insomma un meccanismo non ancora perfettamente collaudato e che necessita di correttivi e continua assistenza sotto il profilo informatico, ma che è destinato ad acquisire una sempre maggiore rilevanza applicativa anche per le aste giudiziarie del Tribunale a Roma.
Per questi motivi le Aste Immobiliari a Roma sono un vero e proprio focolaio di imprevisti ed errori, affidarsi ad un consulente legale Avvocato nel settore immobiliare è indispensabile.